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婚前按揭买房,房租要拿来花,叫爸爸还贷
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作者:吴杰臻律师,广强律师事务所副主任暨高级合伙人,家事律师,广东省法学会婚姻法研究会理事。

很多人在结婚之前就按揭买了房子,买的时候房价比较低,所以每个月的按揭也很低。

比如,2015年按揭款每月3500,2017年出租时也可以3500一个月,正好以租养贷。

有些在结婚之前就按揭了好几套,全都是以租养贷。

那么,结婚之后用租金来偿还按揭款,会面临什么问题?

根据婚姻法司法解释三第十条规定,婚后用了共同财产还贷,那么还贷的款项及对应的增值都是夫妻共同财产,在离婚的时候要补偿一半。

比如,婚后还贷20万,占总房价的20%。离婚时房屋价值是300万,那么就要补偿对方10%,即30万。

如果婚后用的是个人财产还贷,那么离婚时就不需要补偿对方。

婚后的租金究竟是共同财产还是个人财产就成为关键了

婚姻法司法解释三第五条规定,婚前个人财产在婚后财产的收益,除了孳息和自然增值外,都属于夫妻共同财产。

在民法理论上,租金是房屋使用权的转化,应属于孳息。

但是,我们国家法律并没有明确租金究竟是不是孳息。

因此,实务中租金就很容易跟婚后收益对应上,成为夫妻共同财产。

若是单套房子,再婚后出租一般不需要投入多少劳务,委托中介基本能够完成,存在认定为孳息的可能。

但若是多套房屋出租、甚至是商场、写字楼出租,则客观上会投入很多劳务。出租本身也是一门产业,需要宣传、策划、招租、管理和修缮等等。这种不动产出租应当认为是经营活动,属于经营性收入。

最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第56期的指导案例指出:

一方婚后用个人财产购买房屋,离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”,应认定为个人财产,其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租,其租金收入属于经营性收入,应认定为夫妻共同财产。

最近,广州中院一起涉及700多万婚后租金的离婚案件,法院认为属于经营性收入,但考虑财产来源于婚前个人,所以女方可分的2/3租金,男方分得1/3租金。

我们自己亲自办理的一起涉及一栋楼房含42套房屋出租的离婚案,法院同样认为是租金共同财产。

以租养贷确实可能会面临以共同财产还贷的风险。

相反,对于只有一两套住宅的人,收到的租金数额不大,用于日常生活,最终离婚的时候不存在分割的问题。

因此,想婚前按揭房不变成共同财产,就要避免用租金来还贷,而是叫爸爸转钱到还贷账户。

那租金要用来干嘛呢?拿来花呀!买包包,买面膜呀!反正平常也要花钱,花掉就不用分割了。

 
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